Тема 1.Особливості формування ринку нерухомості
Неоднорідність нерухомості. Цей чинник визначає істотну диференціацію в прибутках між різними об'єктами нерухомості одного типу в межах навіть однієї місцевості. Захищеність прибутків від інфляції. Нерухомість більшою мірою, ніж фінансові активи, захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переходить у прибуток, так що прибуток зростає разом з інфляцією. Високі трансакційні витрати. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони можуть сягати 10% від ціни. Низька кореляція1 прибутків від об'єктів нерухомості з прибутками від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активів Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, передусім корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками операції, тому ціноутворення на ринку цінних паперів динамічніше, ніж на ринку нерухомості, а коливання цін частіші. Збереження коштів, що інвестуються. Земля - це об'єкт, знецінити який практично неможливо (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей), будівлі та споруди - довговічні конструкції, але забезпечення збереження об'єктів нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування). Володіючи низкою відмінностей від фінансових активів, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, що дозволяє знизити загальний ризик, і як самостійний актив. Таким чином, купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що приносить прибуток. У той же час нерухомість може придбаватися і як товар, необхідний для виробництва або особистого споживання.